Prêt immobilier en Savoie : comparer les offres au-delà du taux affiché

Vous préparez un achat à Chambéry, à Montmélian, dans la Combe de Savoie ou du côté d'Albertville, et deux ou trois banques vous ont déjà répondu ? Le réflexe naturel consiste à retenir celle qui affiche le taux le plus bas. C'est compréhensible, mais souvent insuffisant : deux offres au taux proche peuvent avoir un coût total et une souplesse très différents.

Voici les critères qu'Atout Conseils, courtier indépendant à Montmélian depuis 2011, examine avec vous avant de recommander une offre.

Le taux nominal : un point de départ, pas une conclusion

Le taux nominal (ou taux débiteur) sert à calculer les intérêts que vous verserez à la banque. Il est important, mais il ne tient pas compte des autres frais qui accompagnent le prêt.

Il faut aussi vérifier la nature du taux : fixe, il reste identique pendant toute la durée ; variable ou révisable, il peut évoluer selon un indice de référence, parfois dans la limite d'un plafond (« cap »). Pour un projet de résidence principale, la visibilité d'un taux fixe est souvent recherchée, mais chaque situation mérite d'être étudiée.

Le TAEG : l'indicateur qui permet de comparer

Le TAEG (taux annuel effectif global) regroupe le taux nominal et les frais obligatoires pour obtenir le crédit : frais de dossier, coût de la garantie, assurance exigée par le prêteur, éventuels frais de courtage. Il figure obligatoirement sur l'offre de prêt.

C'est le meilleur outil pour comparer deux propositions sur une même durée et un même montant. Il est aussi plafonné par la loi : le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Cette limite explique pourquoi certains dossiers sont refusés alors que l'emprunteur est solvable : un coût d'assurance élevé peut suffire à faire dépasser le seuil.

L'assurance emprunteur : souvent le poste le plus négligé

L'assurance emprunteur protège le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Sur la durée totale d'un crédit immobilier, elle peut représenter une part importante du coût.

Trois points méritent votre attention :

• les garanties réellement couvertes et leurs exclusions (sports pratiqués, dos, métiers à risque), un sujet concret en Savoie pour les amateurs de montagne ;
• le mode de calcul de la cotisation, sur le capital initial ou sur le capital restant dû ;
• la possibilité de choisir un autre assureur que la banque, dès la signature, puis d'en changer à tout moment, à garanties équivalentes.

La garantie : caution ou hypothèque

La banque demande toujours une garantie. Les deux formes les plus courantes sont :

• la caution par un organisme spécialisé, qui implique des frais au départ, dont une partie peut parfois être restituée en fin de prêt selon les conditions de l'organisme ;
• l'hypothèque (ou le privilège de prêteur de deniers), constituée chez le notaire, avec des frais d'acte et d'inscription, puis des frais de mainlevée si le prêt est remboursé par anticipation.

Le choix influence le coût total et votre liberté de revendre ou de renégocier plus tard. Il doit être chiffré dans chaque offre.

La souplesse du contrat : ce qui compte dans dix ans

Une vie change : mutation professionnelle, naissance, séparation, revente pour acheter plus grand. Les clauses suivantes peuvent alors faire une vraie différence :

1. la modularité des échéances : possibilité d'augmenter ou de réduire la mensualité, ou de reporter quelques échéances ;
2. les indemnités de remboursement anticipé, encadrées par la loi, qui peuvent parfois être négociées ;
3. la transférabilité du prêt sur un futur bien ;
4. les conditions de domiciliation des revenus éventuellement exigées en contrepartie d'une condition de taux, qui doivent être limitées dans le temps et clairement indiquées.

Les frais annexes

Pensez enfin aux frais de dossier, aux éventuels frais de tenue de compte si l'ouverture d'un compte est demandée, et aux produits associés proposés avec le prêt. Aucun de ces éléments n'est anodin lorsqu'on compare deux banques.

Le rôle d'un courtier dans cette comparaison

Atout Conseils est courtier IOBSP indépendant, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 11 060 541. Le cabinet travaille avec plus de 40 partenaires : banques, compagnies d'assurance et organismes de financement.

Concrètement, nous :

• analysons votre budget et votre capacité d'emprunt avant toute démarche ;
• présentons votre dossier aux partenaires les plus adaptés à votre profil ;
• comparons les offres reçues sur l'ensemble des critères ci-dessus, pas seulement sur le taux ;
• étudions l'assurance emprunteur, y compris en délégation ;
• vous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire.

Nous ne pouvons pas promettre un accord ni un taux : la décision appartient toujours au prêteur. En revanche, vous décidez en connaissant le coût total et les conditions de chaque proposition. Les honoraires du cabinet ne sont dus qu'en cas de financement obtenu.

Un projet immobilier en Savoie ?

Vous avez reçu une ou plusieurs offres et vous hésitez, ou vous souhaitez préparer votre dossier avant de visiter ? Appelez Atout Conseils au 09 51 67 63 13, passez au 14 avenue de Savoie à Montmélian ou découvrez notre accompagnement en prêt immobilier.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Pour un prêt immobilier, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception de l'offre ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt, et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Atout Conseils – Laurent Pin, courtier IOBSP indépendant, 14 avenue de Savoie, 73800 Montmélian – ORIAS n° 11 060 541 (www.orias.fr).