Lire son tableau d'amortissement : ce que révèle vraiment votre prêt

On parle beaucoup des taux immobiliers, de leur hausse ou de leur baisse. Mais une fois le prêt signé, le document qui en dit le plus sur votre crédit dort souvent dans un tiroir : le tableau d'amortissement. Que vous ayez acheté à Chambéry, à Albertville ou dans la Combe de Savoie, savoir le lire permet de comprendre ce que coûte réellement votre taux, où vous en êtes dans votre remboursement, et si un remboursement anticipé, un changement d'assurance ou un regroupement de crédits a du sens.

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

C'est l'échéancier détaillé de votre prêt, mois par mois, de la première à la dernière échéance. Il est remis avec l'offre de prêt immobilier. Pour chaque mensualité, il indique en général :

• la date et le montant de l'échéance ;
• la part d'intérêts ;
• la part de capital amorti, c'est-à-dire réellement remboursé ;
• l'assurance, si elle est intégrée au document ;
• le capital restant dû après le paiement.

Les crédits à la consommation ont aussi un échéancier, qui se lit de la même façon.

Pourquoi les intérêts pèsent au début

Dans un prêt amortissable à échéances constantes, la mensualité hors assurance reste la même pendant toute la durée. Ce qui change, c'est sa composition : chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce capital est élevé, donc la part d'intérêts aussi ; puis le capital diminue, les intérêts baissent et la part de capital remboursé augmente.

Exemple illustratif

Les chiffres ci-dessous sont calculés pour la démonstration. Le taux retenu n'est ni une offre, ni un taux de marché.

Prêt de 150 000 € sur 20 ans (240 mensualités) au taux nominal de 3 %, hors assurance. La mensualité ressort à environ 831,90 €.

• Échéance n° 1 : 375,00 € d'intérêts et 456,90 € de capital ; capital restant dû : 149 543,10 €.
• Échéance n° 120 (10 ans) : 216,92 € d'intérêts et 614,98 € de capital ; capital restant dû : 86 152,65 €.
• Échéance n° 240 : 2,07 € d'intérêts et 829,82 € de capital ; capital restant dû : 0 €.

Après dix ans, soit la moitié de la durée, il reste encore plus de la moitié du capital à rembourser. Et sur toute la durée, les intérêts représentent dans cet exemple près de 49 700 €, hors assurance et frais.

Les colonnes à regarder en priorité

• Le capital restant dû : c'est la donnée clé pour tout projet, qu'il s'agisse de vendre, de rembourser par anticipation, de renégocier ou de regrouper ses crédits. Les éventuelles indemnités de remboursement anticipé sont calculées dessus.
• Les intérêts restant à payer : en les additionnant, vous savez ce que le prêt vous coûtera encore. Plus on avance dans le prêt, moins il reste d'intérêts à économiser.
• L'assurance : calculée sur le capital initial, elle reste fixe ; calculée sur le capital restant dû, elle diminue avec le temps. Ce mode de calcul change beaucoup le coût total.

Taux nominal, TAEG et durée

Le tableau est construit à partir du taux nominal. Le TAEG, lui, intègre aussi les frais obligatoires (dossier, garantie, assurance exigée, frais de courtage le cas échéant) et sert à comparer des offres entre elles. Pour approfondir, lisez nos articles lire l'évolution des taux et comparer les offres de prêt immobilier.

Le tableau rend aussi visible un point souvent sous-estimé : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le total des intérêts. C'est le même raisonnement pour un regroupement de crédits : une mensualité plus basse sur une durée plus longue peut se traduire par un coût total plus élevé. Comparer les tableaux « avant » et « après » est la seule façon d'en juger honnêtement.

Utiliser son tableau pour un projet

• Remboursement anticipé : pour les prêts immobiliers, les indemnités sont plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû ; votre contrat peut prévoir moins, vérifiez votre offre.
• Changement d'assurance : le tableau aide à mesurer l'économie possible sur la durée restante.
• Regroupement de crédits avec nouveau projet : il donne la base indispensable pour comparer la situation actuelle et une proposition intégrant, par exemple, une trésorerie pour des travaux. Voir notre page rachat de crédit immobilier et consommation.
• Prêt hypothécaire ou dossier refusé par la banque : le capital restant dû sur votre logement est l'un des éléments étudiés, avec la valeur du bien et votre budget.

Pour faire vos propres essais, notre calculateur de prêt immobilier donne un ordre de grandeur, à confirmer par une étude personnalisée.

Les pièges de lecture

• Confondre mensualités payées et capital remboursé : dix ans de mensualités ne signifient pas la moitié du prêt remboursée.
• Oublier l'assurance quand elle n'apparaît pas dans le tableau.
• Comparer deux durées différentes uniquement sur la mensualité.
• Ignorer un différé ou des paliers, qui modifient la répartition entre intérêts et capital.

Le rôle du courtier

Un courtier ne connaît pas l'évolution future des taux et ne peut promettre ni un taux, ni une économie, ni l'accord d'un établissement. Il peut en revanche lire avec vous vos tableaux d'amortissement, calculer le coût restant et vérifier si une renégociation, un changement d'assurance ou un regroupement de crédits présente un intérêt réel, frais compris.

Atout Conseils, courtier IOBSP indépendant installé à Montmélian et immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 11 060 541, travaille avec un réseau de partenaires : banques, compagnies d'assurance et organismes de financement. Nos honoraires ne sont dus que si le financement est obtenu, et aucune somme ne vous est demandée avant le versement effectif des fonds prêtés. Les conditions de notre intervention vous sont remises par écrit avant toute démarche.

Parlons de votre prêt

Vous voulez savoir ce que votre prêt vous coûtera encore, ou si un projet est envisageable ? Appelez Atout Conseils au 09 51 67 63 13, passez au 14 avenue de Savoie à Montmélian ou envoyez-nous votre question, tableau d'amortissement en main. L'étude est sans engagement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Atout Conseils – Laurent Pin, courtier IOBSP et courtier d'assurance indépendant, 14 avenue de Savoie, 73800 Montmélian – ORIAS n° 11 060 541 (www.orias.fr).